Як обрати керуючу компанію
Якщо співвласники багатоквартирного будинку не готові створити ОСББ, згідно із законодавством, вони мають право самостійно обрати будинкоуправителя — керуючу компанію. Як багато будинків в Одесі, жителі яких насправді з власної волі обрали управителя, — окреме питання. Але офіційна процедура така: проводяться загальні збори співвласників. Якщо є 51% голосів за обрану компанію — рішення ухвалено. Представник будинку укладає договір із домоуправителем на обслуговування. І всі співвласники — навіть ті, що голосували проти — зобов’язані платити йому за послуги.
На сьогодні в Одесі працюють кілька десятків керуючих компаній. Ціни за послугу з управління багатоквартирним будинком у них різні. Для кожного будинку — складаються індивідуально. При цьому враховується рік його побудови, прибудинкова територія, наявність або відсутність ліфтів, насосів для підкачування води…
Так, середня ціна за послугу з управління в будинках, які обслуговує одна з провідних керуючих компаній Одеси «Сервіс Плюс», становить від шести до восьми гривень. Нараховується вона на один квадратний метр квартирної площі співвласника. Тобто, за «хрущовку» в 50 м² мешканець повинен заплатити близько 350 гривень.
Що впливає на тариф за обслуговування
Послуги поділяються на обов’язкові та додаткові.
До списку обов’язкових входить щоденне дворазове прибирання прибудинкової території та обслуговування внутрішньобудинкових інженерних мереж — електропостачання, водопостачання, водовідведення, центрального опалення. Перевірка комунікацій має проводитися щоквартально. Компанія відповідає за їхній ремонт і ліквідацію аварій. А ось інженерні мережі у квартирі мешканець ремонтує власним коштом.
Також до обов’язкових послуг належить обслуговування вентиляції та димових каналів. Їхнє чищення проводиться за потреби. Але щоб вчасно визначити критичний ступінь засмічення, працівники керуючої компанії повинні перевіряти вентиляцію і димовідводи, як мінімум, двічі на рік.
Відповідає компанія і за ремонт ліфта, перевірку його справності. Після закінчення рекомендованого терміну експлуатації обладнання — зобов’язана провести його обстеження.
До основних послуг також належить освітлення в місцях загального користування.
Компанії надають і додаткові послуги. Наприклад, співвласники можуть побажати включити в сервіс прибирання сходових клітин, догляд за зеленими насадженнями біля будинку. Після розрахунку цін на такі послуги, тариф пред’являють мешканцям. І вони самі вирішують, згодні платити за них такі суми чи ні.
До додаткових послуг належать і утримання паркінгу, обслуговування систем відеоспостереження, охорона.
Фінанси, облік і звітність
30% оплати за послугу з управління накопичуються для поточних ремонтів. Ці гроші акумулюються на рахунку будинку.
А ось капітальні ремонти керуючі компанії робити не зобов’язані. Мешканці мають самі зібрати кошти на матеріали та проєкт. А до робіт залучити домоуправителя. Причому, їхня вартість має увійти до поточного тарифу. А можна створити в керуючій компанії спецфонд на капремонти — і платити туди обумовлені суми.
За кожною будівлею керуюча компанія зобов’язана вести облік. Тобто — нарахування, кошти, сплачені співвласниками, накопичення для поточного ремонту, за наявності — спецфонд на капремонт. А також — щомісячні витрати: заробітна плата працівникам, податки, витрати на інвентар, спецодяг, витратні матеріали — наприклад, пісок під час зимової ожеледиці.
Кожен співвласник має право отримати фінансову інформацію щодо свого будинку за будь-який період — від початку укладення договірних відносин. А саме — вимагати від компанії відзвітувати, на які потреби витрачено його гроші. Клієнти «Сервіс Плюс» тариф на обслуговування будинку з розподілом послуг можуть побачити в чат-боті компанії на Телеграм-каналі.
У яких випадках можуть підвищити тариф
За законом, суму оплати за послугу управління будинком компанії не мають права підвищувати в односторонньому порядку — без згоди співвласників. Але все ж подорожчати вона може. Підставами для підвищення ціни можуть стати зростання мінімальної заробітної плати і тарифу на електропостачання. Адже компанія зобов’язана із сум, сплачених за послугу, покривати витрати на освітлення місць загального користування. І якщо тариф на обслуговування будинку не піднімати, домоуправлінцю доведеться платити за електрику, забираючи кошти з іншої складової її ціни — тих самих 30% на ремонт. Тож, цілком можливо, що одеситам за послугу з управління будинком таки доведеться платити більше.
Що робити з неплатниками
Не секрет — не всі співвласники регулярно оплачують послугу з управління будинком. Хтось із міста виїхав — і вважає, що платити за обслуговування тепер ні до чого. А хтось просто не здатний економічно. Для таких співвласників існує можливість укласти з керуючою компанією договір про реструктуризацію заборгованості. Тобто — як зможуть мешканці, так і оплачуватимуть борг.
Але якщо боржник не йде на контакт — включаються правові механізми. Керуюча компанія має право стягнути заборгованість із клієнта в судовому порядку. А ось відключати від водопостачання та електрики — права не має. Споживачі оплачують ці послуги обленерго та Інфоксводоканалу.
Чи можна поміняти керуючу компанію
Буває, що співвласники, попрацювавши деякий час з керуючою компанією, залишилися незадоволені результатами. У такому разі вони мають право скласти акт-претензію на низьку якість послуг. Подавати такий документ можна щомісяця. Якщо ви доведете, припустімо, несправність електропроводки на поверсі, компанія зобов’язана зробити на наступний місяць перерахунок, а проводку відремонтувати.
Співвласники мають повне право і зовсім достроково розірвати договір із компанією. Зробити це можна протягом двох місяців. За цей час мешканці повинні переобрати домоуправителя, повідомити його про це, вибрати іншу керуючу компанію і перейти до неї.
Природно, що між керуючими компаніями, які працюють в Одесі, існує конкуренція. Їм необхідно боротися за клієнтів, зберігаючи на обіцяному рівні якість послуг, що надаються. А в результаті конкурентної боротьби насамперед вигравати мають співвласники.
