В Одесі та області ця історія повторюється з року в рік. Квартиру купували в кредит на початку 2000-х, згодом у ній зареєстрували дитину, а коли банк почав стягнення, родина йде до суду скасовувати іпотеку через відсутність дозволу органу опіки. Розрахунок простий: якщо в житлі живе малолітня дитина, суд не дасть його забрати.
Механізм захисту справді існує, тільки працює він вужче, ніж здається. Стаття 177 Сімейного кодексу вимагає згоди органу опіки та піклування на дії щодо майна дитини, а статті 203 і 215 Цивільного кодексу дозволяють оспорити правочин, який порушує права особи. Умова одна: дитина мала підтверджене майнове право на це житло ще до передачі його в заставу. Сама реєстрація місця проживання титулу власника не створює, і переконатися в цьому можна за текстами рішень у Єдиному державному реєстрі судових рішень.
Чорноморський міський суд Одеської області 06.07.2026 розглянув справу 501/2473/18, де позивач просив визнати недійсним договір іпотеки 2007 року та наступний продаж квартири. Аргумент був такий: житло належало матері дитини в порядку спадкування. Суд підняв документи і встановив інше — спірна квартира на праві приватної власності належала зовсім іншій особі, доказів прийняття спадщини позивач не надав, а іпотекодавець не був батьком дитини, тому згода органу опіки не вимагалася взагалі. Позов відхилили повністю. У справі 753/17582/19 діти зареєструвалися в квартирі через шість років після виникнення іпотеки, і суд теж відмовив. З приблизно 49 тисяч житлових спорів майже 7 тисяч, тобто близько 15 відсотків, завершуються відмовою, і значна частина з них саме такі. Тому подивитися, хто в Одесі та області веде спори про іпотечне житло, варто до подання позову, а не після рішення.
Що зібрати боржникові до першого засідання. Розширену довідку про реєстрацію місця проживання дитини станом на день підписання кредитного договору, а не на сьогодні. Правовстановлюючі документи батьків на дату передачі майна в заставу. Висновок органу опіки та піклування щодо порушення прав дитини. І окремо перевірити, чи був іпотекодавець законним представником цієї дитини, бо без цього вся конструкція розсипається на першому засіданні.
Є і зворотний бік, про який згадують рідше. У справі 509/4210/16-ц мати з дитиною добровільно знялися з реєстрації ще до укладення іпотечних договорів, і суд підтвердив право власника вільно розпоряджатися особистим майном. Тобто зняття з реєстрації перед угодою закриває шлях до оспорювання так само надійно, як і реєстрація вже після обтяження.
Реєстрація дитини за адресою це адреса, а не частка у квартирі. Перш ніж будувати захист на самому факті реєстрації, варто підняти документи про те, кому житло належало на день підписання іпотеки.
